"公积金政策，可以一边降低购房成本、激活楼市，一边补充家庭现金流，带动家居、家电等相关消费，撬动内需。"
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
最近，很多人被"公积金"三个字刷屏了。
在金九银十前出台的各城楼市政策中，公积金几乎从未缺席。据新华社梳理，今年以来，全国超过 60 个城市调整优化了公积金政策，调整内容包括贷款额度、首付比例、提取范围、异地互认、覆盖群体等。
地方政策密集加码的同时，国家层面的制度也即将迎来重要调整。9 月 20 日起，新修订的《住房公积金管理条例》将正式施行，是自 1999 年来第三次，也是最大规模的系统性调整。
图源：中国政府网
今年两会，政府工作报告写道："下调个人住房公积金贷款利率""深化住房公积金制度改革"，是 11 年来政府工作报告再次提及公积金。
一个已经运行近 30 年的住房保障制度，为什么突然被推到了政策的中心？
原因或许在于，公积金正在成为支撑楼市和内需的一个重要支点——如今，我国公积金缴存余额已经逼近 11 万亿元，而公积金政策，可以一边降低购房成本、激活楼市，一边补充家庭现金流，带动家居、家电等相关消费，撬动内需。
由此，这个沉睡许久的巨型资金池，成为拉动宏观经济两大马车的"鞭子"。
激活楼市
对于楼市而言，公积金政策的第一功能，是降低居民买房成本，促进刚需和改善型购房。
如今，刚需和改善型购房已经成为购房的绝对主力。安居客平台数据显示，7 月上海购房人群中首套刚需占 51%、二套改善占 33%，两者合计达到 84%。对于这部分人群而言，买房时首先要考虑的是，能否凑齐首付、承担每个月的房贷。
公积金可以削减这笔账：公积金贷款利率比商业贷款利率更低，通过提高公积金贷款额度、放宽"商转公"和贷款次数限制，可以让购房者用更多低息公积金贷款替代商业贷款，从而降低利息和月供。
以上海为例。在今年 2 月推出"沪七条"以后，家庭首套住房公积金最高贷款额度由 160 万元提升至 240 万元，购房者如果购买总价 300 万元的房子，可以少使用 60 万元的商业贷款，按公积金贷款与商业贷款利率相差 0.5%、贷款 30 年、等额本息计算，购房者累计可以少付利息近 6 万元。
图源：上海市房屋管理局
效果也立竿见影。上半年，上海二手房成交 14.7 万套，创五年新高，成交的房子中，六成总价在 300 万以内。
低总价二手房卖出去了，楼市置换链条也有望被带动——刚需购房者买下一套低总价住房后，卖方拿到房款，其中一部分家庭才有能力负担下一套房面积更大、品质更好的改善型住房。
58 安居研究院院长张波总结道，公积金改革的核心作用是降低刚需、新市民、置换家庭的置业与居住成本，提升二手房流通效率，打通"卖旧买新"的置换链条。
在即将于 9 月 20 日施行的新条例中，公积金开始随人走，要求缴存记录等信息在全国范围内互信互认，推动账户转移接续和异地贷款更加便捷，对于跨城就业的新市民来说，过去在其他城市积累的缴存记录将更容易接续，买房也更加便捷，相当于给楼市添了一把火。
不过，虽然公积金政策能够降低居民买房成本，但财经评论员刘晓博认为目前的力度还不够。他表示，如今公积金贷款利率和首套房商业贷款利率只有不到 50 个基点的利差，可以考虑在不降低 LPR 利率的情况下，适当下调公积金贷款利率，尤其是首套房的利率，可以下降 15 — 20 个基点，这相当于贴息。
公积金政策对楼市的第二功能，是一定程度上改善了买房的投资收益。
在过去房价持续上涨的时期，购房者更关心房子以后能涨多少，租金只是附带收入，但如今，房价上涨预期减弱，住房的"持有收益"变得更为重要。
看房的消费者
瑞银亚太区房地产行业研究主管林镇鸿认为，租金收益率已经成为决定房价的新锚点。道理并不复杂：如果一套 300 万元的房子，每年只能收到 6 万元租金，那么它的租金收益率就是 2%，可能还跑不过低风险理财产品。
这也是当前不少城市面临的问题——租金收益率低于商贷利率，购房者每年收到的租金并不足以覆盖相应的融资成本。安居客数据显示，7 月一线城市租金回报率只有 2%，相比之下，新一线为 2.9%、二线为 3.0%、三四线为 3.3%，均低于 5 年期以上贷款市场报价利率（LPR）3.5%。
而公积金的利率优势，成为了缩小这道缺口的重要工具。目前，二套房 5 年及以下公积金贷款利率为 2.525%、5 年以上为 3.075%。
因此，对于能够使用公积金的投资者而言，贷款中公积金占比越高，实际融资成本越低，租金收益率与贷款利率之间的倒挂也就越小，甚至可以实现不错的收益。
不过，张波提醒，中小城市的出租空租期长，会在一定程度上拉低租金回报率；上海楼市意见领袖白小姐则提醒，如果购买的商品房总价较高，会导致公积金贷款能覆盖的贷款比例小，拉低租金回报率。她预计，后续更多是适度调利率 + 放宽提取 + 提高贷款额度并行，不会单纯依靠持续降息来解决负利差问题。
撬动内需
住房公积金制度诞生于住房制度市场化改革的年代。
1999 年，国务院正式颁布《住房公积金管理条例》，那时，我国住房市场仍处于从福利分房向商品房转轨的过程中，制度的核心任务，是通过"强制储蓄 + 低息贷款"的方式，帮助居民建立购买自住住房的能力。
此后的二十多年里，这部条例仅在 2002 年和 2019 年经历过两次修订，主要解决了"公积金由谁管、怎么管"和"公积金怎么办得更快"的问题，没有改变公积金以购房为核心目标的制度框架。
图源：中国政府网
这一约束就是 27 年，住房市场风云变幻、沧海桑田。
随着房地产市场进入存量时代，居民的住房需求不再只是"买一套房"，而是延伸到租房、装修、房屋维护、老旧小区改造、物业管理等更多环节。
由此，原有制度与现实需求之间出现了一道缝隙：没有购房计划的人，账户里的资金可能长期无法使用。数据显示，2024 年，我国超过一半的公积金缴存人只缴不用，如今，全国公积金缴存余额已逼近 11 万亿元。
改革迫在眉睫。
今年 7 月，国务院通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，从底层改写了公积金的源代码，使之成为大家可以更好利用的账户。
根据新规，住房公积金提取情形从 6 种扩展为 9 种，新增装修自住住房、支付自住住房物业费、国务院批准的其他住房消费情形。同时，公积金提取的门槛也在降低，过去条例规定，公积金租房提取时，只有房租超过家庭收入一定比例时才能提取，如今只要租房就能提取。
许多地方城市早已开始试点，致力于让公积金从单一的"购房基金"逐步转向覆盖更广的"居住消费基金"。比如，福州支持公积金用于购买车库等；成都明确公积金可以重大疾病提取；上海支持提供公积金支付契税。新京报此前还发文称，可以在部分城市试点允许超额公积金自动转入养老金账户，并提供差异化投资选项。
图源：中华人民共和国住房和城乡建设部
这一变化的经济意义，在于补充了家庭现金流。
过去，一个家庭即使在公积金账户里积累了数万元，支付房租、装修和物业费时，仍可能需要动用当月工资或者银行存款。新规扩大提取范围后，这些原本由家庭现金承担的支出，可以更多地由公积金账户支付，而家庭省下来的工资和存款，便有可能流向教育、养老、餐饮、旅游等其他消费。
与此同时，公积金在激活楼市时，也会带动住房消费——房屋交易链条一旦运转，契税、中介、装修、家具、家电等一系列消费，也会随之启动。
刘晓博总结道，对于居民家庭来说，钱是流动的、周转的，所以，这笔增量资金部分会转化为居民消费，有利于扩大内需，此次公积金改革理论上能激活 1 — 2 万亿资金。
注意事项
公积金能够激活楼市、撬动内需，但并不是可以无限调用的免费资金。
多位专家提醒，公积金来自缴存人的长期储蓄，使用范围越大，越需要注意管理资金、关注可持续性。
市民办理住房公积金相关业务
楼市方面，公积金政策需要因城施策，小心套利。
由于各地公积金并不是同一个资金池，而是以城市为单位分别管理和使用，因此，各地资金池松紧程度也大不相同。据上海易居房地产研究院测算，今年上半年，全国 26 个已披露的城市，住房公积金个贷率平均为 65%，但地区之间差距明显，西安以 86% 的个贷率领跑，安徽来安县却仅为 36%。
对此，白小姐预计，苏州、成都、杭州这些准一线城市人口流入多，既有持续新增缴存，也能因为降低开户门槛而扩大公积金资金来源，并且城市本身的经济条件不错，预计公积金政策效果较好。
但对于人口流出的城市，随着公积金提取放宽，资金池压力可能变大，需要平衡提取与贷款的资金分配，防范流动性风险。
此外，对于存量房占比大的老城市，还需要做好审核以及合规机制，预判资金违规套取的道德风险。
刘晓博则提出，在楼市非常时期，可以鼓励有需求的城市"透支"，也就是公积金贷款余额超过缴存余额，通过国家层面调度或地方资金支持，以更好发挥政策效能。
内需方面，公积金政策需要注意征缴的范围以及公积金随人走。
据人社部估算，我国灵活就业人员规模已经超过 2 亿人，接近全国就业人员总量的 30%。这部分人群收入波动大、差别大，公积金政策需要更加灵活。
张波表示，对于灵活就业人群，政策应当匹配新业态现金流特征，例如参照苏州模式，允许"按月缴存"与"自由缴存"两种模式随时变更、实时生效，缴存资金提取不设材料、不限频次，让收入波动者"有钱时多存、紧张时少存"。
他预计，未来"公积金随人走"也会进一步加强，从缴存记录全国互信互认，走向异地贷款全国通办、异地还贷，是政策完善的大方向。
从"有没有资格缴"，到"能不能顺利用"，再到"是否真正好用"，公积金这条路，显然还没有走完。
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